8月31日凌晨，一小区发生火灾。

令人震惊的是，发生火灾后，消防车赶到现场，却发现消防通道被堵，消防栓还没有水。

这是怎么回事？

一场火灾，暴露太多问题

发生火宅的小区，名叫天池山。

据南国早报报道，火灾起因是一位老人晚上在客厅熏艾灸，熏完后忘记灭火就去休息了。

▲图源南国早报

火灾发生后，青秀消防救援大队前往救援。但是，当消防车开进小区、即将抵达着火点时，却被路中间的隔离栏挡住了。

消防员将隔离栏搬到路边，又发现前方被小区物管设置了拦柱，还上了锁，不允许机动车通行。消防员将部分柱子连锁拔起后，前方又遇到了树枝挡道……

无奈之下，消防员只好放弃将消防车直接开到楼下的方案，改为开到停车场旁再展开救援。

▲图源广西南宁消防

这还没完，当消防员冲进楼栋后打开消火栓准备灭火，却发现没有水，只能从消防车上接水带加压上楼灭火。

对于消防栓没水的情况，物业表示，消防栓是通水的，但压力不够，水上不来。

之后，南宁消防在全市范围内开展小区消防车通道六熟悉专项排查，并对天池山小区发生情况立案调查，将依法进行处理。

▲图源广西南宁消防

这次火灾暴露的问题，对这个老盘来说无疑是“火上浇油”，天池山的房子本来就难卖，现在还有安全隐患，让购房者又多了一层顾虑。

17年老盘，为何卖到现在？

天池山，这个小区，相信大家都对它耳熟。

耳熟的一大部分原因，是因为卖得久。

早在2005年，天池山首批房源就拿证面市。这个533亩大盘，一共才5300户，直到现在还有房源在售。

▲图源南宁选房网

2021年9月，天池山拿到了最新一批预售证，房源为57/58/59/60/61栋，都是6层小洋房，有两种面积133㎡和137㎡，官方报价11000元/㎡左右。

但是，目前天池山并未推售这几栋，除了57#售出了一套房源外，其他四栋楼都是尚未销售状态。

▲图源南宁选房网

小鱼来到售楼部现场得知，天池山现在主推20#，预计明年9月毛坯交付，另外还有19/21#少量毛坯现房在售，主力户型80-142㎡，均价约7300元/㎡。

▲楼栋沙盘

根据南宁住建局销售公示平台，20#楼有2个单元，一共178套房源，目前已经销售61套，去化率为34.3%。

从2021年6月取证至今，一年多了，天池山这个销售速度，也是挺让人发愁。

其中，20#的销售数据显示，99㎡的三房销量较好。140㎡左右的大面积户型，仅卖了2套。

▲20#一单元销售公示

销售情况不理想，房价还一路下跌：

据相关统计，2022年1-8月，天池山新房成交均价一路下跌，从1月份的8800元/㎡，到8月份的7400元/㎡，足足跌了1400元/㎡！

二手房情况也差不多，前几年楼市火热的时候，天池山卖到一万多的房价，而现在二手房价只有7千出头，买这里的投资客都悔青了肠子。

▲天池山二手房价也跟新房差不多，图源贝壳

原因起底，槽点太多

天池山卖了17年还在卖，是有很多原因的。究其根本，主要是：

1、小区管理混乱，安全隐患大。

正如开篇提到的，一场火灾，暴露了天池山在物业管理、消防体系等方面的种种不足，这关乎着生命财产的大事情，绝对不可以轻视。

天池山的地形问题也是一个隐患，很多购房者都担忧山体滑坡问题。

另外，去年4月，天池山小区还传出视频，有蛇在小区内活动，被一男子徒手抓住。

▲这山坡看起来确实有滑坡危险

2、开发商信誉不足，延期交付等诟病缠身。

天池山的开发商是海田房地产开发有限公司，目前在南宁只有天池山一个盘。

当前市场环境，购房者更加看重开发商实力，然而海田地产作为民企，民企不大，之前还被多次爆出延期交房。

▲天池山延期交房通知

▲领导留言板上有多条投诉

3、人车不分流，出行问题困扰；

天池山的业主每天下班回家，首先要到仙葫大道上，然后再经过弯弯绕绕的“山路十八弯”，才能回到自己家。

天池山的盘山公路被称为“新手司机的噩梦”，这坡度、这大拐弯，不练个两年还真开不上来。

而且人和车都是走同一条路，小孩在小区内横穿马路还是比较危险的。

▲来感受一下这个坡度和弯度

天池山的路，有车不好开，没车等于是失去入住资格。

从山脚到山顶，足足有1公里多，小鱼爬到半山腰，就感觉腿都不是自己的了。

▲据说可以走小路，但是不熟真的找不到

虽然小区内有小观光车，但是需要收费，业主一次1元，非业主收费2元。并不是很便宜，而且20分钟一趟，时间成本也很高。

并且，观光车营业时间只有早上6点到晚上9点半，假如你下班太晚，就只能慢慢爬山了。

4、停车场分布不均，设计不合理；

小鱼跟着置业顾问去看了已经交付的27#，入户门和入户大堂非常简陋，而且可以看到，电动车都随意停在门口，没有遮雨棚，也没有充电桩，充电需要去售楼部后面的山坡。

▲入户单元门

▲周边几栋楼，只有这一个充电的地方

而且，机动车停车场也很奇怪，比如27#就没有停车场，只能停到其他栋楼下。

由于天池山的地理环境，这里做的都是地上停车场，所以业主在对面楼停车后，需要从地面穿过马路走回来。

在这种人车不分流的社区，横穿马路还是需要小心的。

▲停车要去其他楼栋

5、户型奇葩，设计槽点多；

再说天池山的户型，做得也非常奇怪，现在主推的20#楼是18层，2梯5户设计。户型的结构一言难尽。

最奇葩的，当属80㎡的两房。这个户型虽说只有10几套，但是真的是槽点太多了：

采光和通风功能用差来形容；客厅没有采光，空间小而且压抑；阳台接着卧室，没有私密性可言……而且80㎡仅仅做了两房，结构设计的死穴太多了！

这神奇的设计，一度降价到6666元/㎡也很没卖动。

而116㎡、140㎡等大户型，户型弹性很弱，没有改造空间……

▲左右滑动查看户型图

6、配套不足，学校太远。

天池山虽然有内部商业街，但是非常普通，总计面积大约9000㎡左右，山顶一条、山下一条，另外山下还有隔壁昌泰盛世家园的商业街。

▲天池山商业街

▲昌泰盛世家园商业街的超市

但是这些商业街比较普通，平时买菜可以，想要逛街就得去仙葫了。

之前规划，天池山山脚要建设航洋都市里，如今这个项目已经从自治区的重大项目名单中消失了，建与不建，都未可知。

商业还可以说是凑合，天池山最大的难题是学校。

天池山小区内有三个幼儿园，山上、山脚都有，基本足够小区业主使用。

▲天池山幼儿园

难的是中小学，目前天池山已经交付的楼栋，都是在9年制仙葫学校就读。假如有电动车，那大约10分钟就能接送孩子。

但是现在问题是，一般家里都是老人接送小孩，天池山广场到仙葫学校是1.3公里，如果住在山顶，那就更麻烦了。

▲住在山顶要走2.5公里左右

交通方便，虽说地铁6号线已经在勘测中，未来会通到天池山脚下，但是最多也就是到现在的公交站旁边，不能从根本解决业主的爬山问题。

总之，天池山给大众的印象比较固化：山居出行不便利、房价跌多涨少、社区管理混乱、学校太远……

正因如此，天池山在当下的拼品牌、拼物业、拼户型、拼园林等激烈的市场竞争中，渐渐“隐形”。

加上开发商也很佛系，所以卖了近20年，还在卖。

业主心声，有点意外

天池山小区在楼市上有个名号，就是“进去了就不想出来”的小区。

这个“不想出来”有两个原因：一主要交通不便，不方便出来。二是风景好，不想出来。

天池山，得名于小区内的天然湖泊——天池，风景堪比公园。

▲“天池”实景

尽管天池山有各种问题，房价也一直在降，但也不妨碍自住业主喜欢这里。

小鱼在天池山广场遇到几个在健身的阿姆阿叔，他们纷纷表示，住在这里空气很好，很喜欢小区的绿化。

确实，天池山小区绿地率达到46%，容积率仅1.92，在南宁还是比较少见的。

▲天池山广场

如果说老人家是喜欢这样“公园式”的养老环境，那年轻人也有喜欢这个小区的。

一位接孩子放学的阿姐告诉我，这里非常安静、宜居，平时买菜、买早餐都还比较方便，就是爬山比较麻烦，如果没有车就不推荐入手了。

▲天池山小区园林

还有在天池山脚下开店的大哥，他也是天池山业主。

当我向大哥打听售楼部位置的时候，大哥很诧异居然有人想来看天池山的房子，一边向我吐槽房价如何下跌，一边也建议我可以上山看看，风景真的不错。

大哥还跟我说，山里很凉快，晚上睡觉都不用开空调，这在南宁还是很少见的。

▲天池山航拍

在“房住不炒”大环境下，房产投资已经不是大多数买房人的选择，现在大家更看重自住属性。

目前天池山统计，总共5300户，已经有3200多户业主入住，而且还有几栋楼没有交付，入住率算是不错。

仙葫，虽然房价不涨，但是也有人喜欢这里的烟火气；天池山，虽然不适合投资，但是也有业主喜欢这里的安静。

「写在最后」

天池山，这个老盘在楼市上名声不是很好，现在又出现安全隐患，销售状况雪上加霜。

但是经过小鱼实地查看，小区环境还是很宜居的，业主也在这里住得舒心。

不过，还是要提醒一下，天池山的房价虽然便宜，但是下手需谨慎。而且，购买前一定要上山看看，能不能接受每天“爬山”。

项目概要

2022.9.7

案名 天池山

地址 青秀区仙葫大道中段9号

开发商海田地产

占地 533亩

产品 主推20#高层80-142㎡

价格 7300元/㎡

动态 顺销中，2005年首次拿证面市

优点 1.容积率低；2.小区景观好

不足 1.中小学距离较远；2.人车不分流；3.山居出行不便；4.户型差；5.开发商口碑较差

不确定因素 可能有山体滑坡风险

文 | 秋叨鱼